2016年12月29日

飲食店開業・展開支援

良い物件がなかなか見つからない。いろいろな不動産業者に依頼して探してもらっているのに、なぜ良い物件が見つからないのだろう、と思っていませんか?

ところで、お探しの物件は、

銀座や秋葉原のように人がたくさんいる
大きな通りの路面の1階
間口が広い
出来れば、居ぬき
家賃は20万位、安ければもっと良い

だったりしませんか?

そんな物件がもしあったとしたら、いいですよね。

ときどき、そういう物件があって、申し込みを入れるんだけど、なかなか契約できない方もいらっしゃいます。

運が悪いから?

と思っていませんか?

運だけでは、物件契約は出来ません。

物件契約までには、賃貸住宅を借りる場合と違い、たくさんのハードルがあります。
店舗物件の契約は、
契約条件のスリ合わせ、
入居申込、
保証会社の審査、
家主様の入居審査、
さらにローンを利用する場合には、金融機関の審査
の3段階、
このうえで、
居抜きの場合は、ここに造作売買契約も加わり、造作に関する条件のすり合わせも必要になります。

賃貸借契約は、家主との契約、造作売買契約は、現テナント主との契約となり、交渉にも非常に時間がかかります。

契約条件の交渉の仕方
物件契約以前に、条件交渉をしようとする方がいますが、話が具体的に進む前の交渉はまず相手にされません。
条件交渉のテーブルにつきたければ、まず申込が必要です。
申込書に、希望の条件を記入して家主に提出しますが、弊社が仲介する場合には、事前に条件について家主様に
確認を取るようにします。

また、家主様が安心するように、事業計画書やコンセプトシートも同時提出します。
事業計画書を提出できるか否かで、同時に申し込みをいれてくる競争相手に差をつけることができます。

契約前に確認すべきこと

契約にかかる費用
標準的には、
契約前家賃1ヶ月分、
契約前共益費1ヶ月分、
仲介手数料最大1.05ヶ月分、
敷金・保証金(2ヶ月分から10ヶ月分程度)、
礼金(0ヶ月分から2ヶ月分程度)
保証会社契約費用(0.5ヶ月分から1ヶ月分程度)
がかかります。

居抜き店舗の場合は、
造作売買代金、
造作売買手数料が別途、造作売買契約締結時に必要です。

この他、不動産会社指定の
店舗保険の加入費用
鍵の交換費用
などがかかることもあります。

ローンを利用する場合には、契約までに1ヶ月程度時間がかかるため、
ローンを利用しない競争相手に対しては非常に不利になってしまいます。
ローンを利用する場合には、申し込み時に仮契約書を手配してもらい、早めに金融機関に提出し
ローン審査の結果の出る時期を家主様に伝え、契約までの日程を明確にすることが重要です。

以上のように、契約に至るまでのハードルを乗り越えるためには、家主様とのコミュニケーションを密にとり続けることが重要で、このコミュニケーションが弱いと競争相手に先を越され、契約されてしまいます。

弊社は、内見から契約まで家主様との密なコミュニケーションを通じ、お客様が欲しいと思っている物件を確実に契約できるように支援いたします。